Un tema problemático es que fallezca la persona que está alquilando, un departamento, una casa, un local, cualquier propiedad.
Primero vamos a hacer una aclaración general, y “Fundamental”: Los contratos de alquiler solo tienen valor si son por escrito. Por lo tanto, ya tenemos un condicionante que a veces eso de alquilar “de palabra”, como puede ocurrir en algunos lugares, es un riesgo para cualquiera de las dos partes. Por el otro lado, otro de los preceptos que debemos de considerar es que los contratos se hacen para cumplirse.
La normativa correspondiente se encuentra en el Código Civil y Comercial de la Nación, en su ARTÍCULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación:
a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
Si el inquilino fallece y tiene un grupo cohabitante, o sea, si no es una persona sola, que es un grupo familiar, los cohabitantes tienen derecho a permanecer en la propiedad cumpliendo con el canon locativo hasta la finalización del contrato. O sea que en este caso, la familia, lógicamente puede seguir el contrato sin ningún problema. Ahora, y si la persona está sola y no tiene convivientes, habrá de parte del propietario que – el contrato lo estipula – recurrir al garante, para que se ocupe de dar finalización al contrato. Si no hay garante tendrá que darle un trámite judicial para retirar los bienes del fallecido y recuperar la propiedad, porque ahí no va a haber nadie ni que se haga cargo de las expensas, ni que se haga cargo de los servicios, ni se haga a cargo del alquiler. Entonces, lo importante es que, llegado el caso, se hace una actuación notarial donde se deja constancia, los bienes de la persona que falleció se trasladan a un depósito y se deja constancia de esa circunstancia y recupera la propiedad, porque si no se ve perjudicado por el incumplimiento de un contrato.
Si, por el contrario, es el propietario quien fallece, el contrato sigue vigente hasta que termine y los herederos deberán de realizar la gestión del trámite sucesorio para hacerse del dinero que proviene del alquiler. Mientras tanto, el inquilino no puede dejar de pagar, lo que tiene que hacer es depositarlos judicialmente en una cuenta a nombre de la sucesión del fallecido, de forma tal de que quede constancia fehaciente del cumplimiento por parte del inquilino, en cuanto al pago del canon locativo correspondiente, así como los otros aspectos que comprende un alquiler, las expensas, los servicios, impuestos y todo lo demás.
Por consiguiente, la muerte del locador y/o del locatario no constituye una causa válida de extinción del contrato, ni habilita a ninguna de las partes para que se la invoque como modo de extinción anticipado al plazo legal inicialmente acordado.
En el momento de la finalización del contrato, se deberá confeccionar un acta de finalización y entrega de llaves donde conste el estado de la propiedad a ese momento, quién se hace cargo de eventuales reparaciones (que previamente se presupuestaron), de los servicios pendientes así como de las expensas (que por lo general son por mes vencido), todo lo que puede deducirse del depósito que entregara el inquilino al momento de la firma, ajustado o no según el momento en que se efectuó el mismo, cuyo remanente debe ser entregado al inquilino (o sus causahabientes) en ese mismo acto. De ser posible es conveniente que se encuentre presente el garante para que tome nota de finalización de su responsabilidad como tal y en caso de que el depósito no sea suficiente para cancelar lo adeudado se dejará constancia de eso y se firmaran documentos por inquilino y garante el cumplimiento de lo adeudado.
C.I. Alberto H. Loyarte
Corredor Inmobiliario
CUCICBA 2359