El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 introdujo cambios significativos en la regulación de los contratos de alquiler en Argentina, eliminando varios artículos de la Ley 27.551 y su sucesora 27737, y devolviendo la autonomía contractual a las partes.
1. Pasos Formales para Rescindir un Contrato de Alquiler y Plazos
Notificación Fehaciente y Acta de Entrega
La rescisión anticipada bajo el DNU 70/23 no exige un plazo mínimo de preaviso, pero requiere notificación fehaciente mediante carta documento o correo electrónico (si está previsto en el contrato). Este paso es crucial para establecer la fecha efectiva de terminación y activar el cálculo de la indemnización. Posteriormente, se debe realizar una inspección conjunta del inmueble para documentar su estado y elaborar un acta de entrega de llaves, que incluya la liquidación de expensas y servicios, la devolución del depósito y la entrega de la indemnización correspondiente.-
Indemnización del 10%
El inquilino debe abonar una indemnización equivalente al 10% del saldo de los alquileres futuros desde la fecha de rescisión informada en la notificación, hasta la fecha original de finalización del contrato. Por ejemplo, si restan 8 meses de alquiler a $200.000 mensuales, el monto será $160.000 (8 × $200.000 × 10%). Este mecanismo reemplaza el esquema anterior basado en plazos fijos de preaviso y montos proporcionales al tiempo de contrato transcurrido.
2. Cálculo de la Indemnización
Ausencia de Plazo Mínimo
El DNU 70/23 eliminó el requisito de permanecer seis meses en el inmueble antes de solicitar la rescisión. Un inquilino puede rescindir incluso dos meses después de firmar un contrato de 24 meses, sin penalidades adicionales más allá del 10% mencionado. Esto flexibiliza la movilidad de los locatarios, pero incrementa la incertidumbre para los propietarios, que deben reconocer que el alquiler es un negocio como cualquier otro, que a veces se gana bien y a veces se gana menos de lo previsto.
Variables en el Cálculo
Si el contrato incluye cláusulas de actualización del canon locativo (por ejemplo, ajuste por inflación o al dólar), el cálculo del 10% se complica. En estos casos, se recomienda especificar en el contrato si la indemnización se basará en el valor original o en el actualizado de los alquileres restantes. Por ejemplo, un contrato con ajustes trimestrales podría generar discrepancias si no se anticipa este escenario.
3. Venta de una Propiedad Alquilada sin Cláusulas Específicas
Transferencia del Contrato al Comprador
La venta de un inmueble alquilado es válida, y el contrato de locación se transfiere automáticamente al nuevo propietario. El inquilino mantiene todos sus derechos, incluido el uso del inmueble hasta el vencimiento del plazo pactado. Sin embargo, si el comprador desea ocupar la propiedad, debe negociar una salida anticipada con el inquilino, ofreciendo compensaciones económicas.
Acceso para Exhibición
Si el contrato no incluye cláusulas sobre visitas de potenciales compradores, el inquilino no está obligado a permitir el ingreso de terceros. Para evitar este problema, se sugiere incorporar en los nuevos contratos horarios y días específicos para exhibiciones, garantizando el derecho del propietario a comercializar el inmueble sin afectar la privacidad del locatario.
4. Destrabe de Ventas sin Acuerdos Previos
Estrategias de Negociación
Cuando no existen cláusulas de venta en el contrato, las opciones son limitadas:
1. Oferta económica al inquilino: El propietario puede proponer una compensación a cambio de la desocupación voluntaria. Por ejemplo, reintegro del depósito más un monto adicional equivalente a varios meses de alquiler.
2. Venta con inquilino incluido: Algunos inversores adquieren propiedades alquiladas para obtener renta inmediata, lo que evita la necesidad de desalojar.
Riesgos de Cláusulas Abusivas
Incluir cláusulas que obliguen al inquilino a desocupar ante una venta es riesgoso, ya que la jurisprudencia suele favorecer la estabilidad del locatario. En casos judicializados, los tribunales han invalidado dichas cláusulas por considerarlas lesivas a los derechos del inquilino. Por ello, la transparencia y la negociación bilateral son más efectivas que imponer condiciones unilaterales.
5. Consejos Legales y Prácticos para Inquilinos y Propietarios
Redacción Detallada del Contrato
• Moneda y actualizaciones: Especificar si el alquiler se pagará en pesos, dólares u otra moneda, y definir el índice de actualización (ej. IPC, ICL, tipo de cambio, etc.).
• Mantenimiento: Delimitar responsabilidades sobre reparaciones y el mantenimiento periódico de partes y accesorios de la propiedad (techos, calefones, termotanques, canaletas, aire acondicionado, instalaciones eléctricas, etc.).
• Garantías: Seguro de caución, garantía propietaria, etc.
Mitigación de Riesgos
• Para inquilinos: Documentar el estado del inmueble al ingresar mediante fotos o videos, y exigir recibos de pago de expensas y servicios con una revisión pormenorizada de la redacción del contrato.
• Para propietarios: Incluir en el contrato multas por mora en el pago del alquiler y mecanismos ágiles de resolución de conflictos (ej. mediación previa a la vía judicial).
6. Inclusión de Cláusulas para Facilitar la Venta
Previsión de Exhibiciones
Incluir un artículo que permita al propietario o a la inmobiliaria acceder al inmueble en días y horarios pactados (ej. sábado de 10 a 12 hs), con una notificación previa de 48 horas. Esto equilibra el derecho a vender la propiedad con la privacidad del inquilino.
Opciones de Rescisión ante Venta
Si el propietario planea vender, puede ofrecer un contrato de plazo corto (6 a 12 meses) con cláusulas de renovación automática. Alternativamente, incluir una cláusula que permita al inquilino rescindir sin indemnización si quiere retirarse con anticipación al cumplimiento del contrato.
Conclusión
El DNU 70/23 prioriza la autonomía contractual, pero exige mayor diligencia en la redacción de cláusulas y la evaluación de riesgos. Los corredores inmobiliarios deben actuar como mediadores informados, asegurando que inquilinos y propietarios comprendan sus derechos y obligaciones. La claridad en los contratos, junto con estrategias proactivas de negociación, son clave para minimizar conflictos y aprovechar las oportunidades del mercado actual.
C.I. Alberto H. Loyarte
Corredor Inmobiliario
CUCICBA 2359